Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, der die zeitweise, entgeltliche Gebrauchsüberlassung des vertraglichen Gegenstands zur Grundlage hat. Der Vermieter verpflichtet sich demnach dazu, dem Mieter den Gebrauch der vereinbarten Sache, gegen eine vereinbarte Mietzahlung zu überlassen.

Als Mietgegenstände kommen sowohl bewegliche, als auch unbewegliche Gegenstände in Betracht, wobei der Wohnraummietvertrag als klassisches Beispiel zu nennen ist.

Das Mietrecht des BGB (geregelt in §§ 535 – 580 a BGB) hat hauptsächlich das Wohnraummieterschutzrecht im Vordergrund. Der Wohnungsmieter soll vor willkürlichen Maßnahmen des Wohnungsvermieters geschützt werden. Grund hierfür ist, dass sich der Mieter meist in der Position des sozial Schwächeren befindet und quasi vom Vermieter abhängig ist. Darüber hinaus stellt der Wohnraum für die meisten Menschen den Lebensmittelpunkt dar. Um beispielsweise den Mieter vor plötzlichen Kündigungen oder Mieterhöhungen zu schützen, sind diese Maßnahmen an besondere Voraussetzungen gebunden und bei dessen Fehlen eine Maßnahme nicht wirksam ergriffen werden kann.

Der Aufbau des Mietrechts unterscheidet nach der Nutzungsart des jeweiligen Mietgegenstandes (Wohnraummietverträge, Gewerbemietverträge und Verträge über bewegliche Sachen), mit jeweils für sie geltenden Spezialvorschriften.

Im Bereich des Wohnraummietrechts ist es in der Praxis häufig so, dass Wohnraummietverträge unter Verwendung eines Formularvertrages geschlossen werden. Dabei sind die Verfasser oftmals bestrebt dazu eine möglichst lückenlose Rechts- und Pflichtenaufklärung zu geben, was oftmals zur Folge hat, dass die Verträge zu überladen und unübersichtlich sind. Wichtig ist eigentlich nur, dass die Vertragsparteien hinreichende Regelungen treffen über:

• die Vertragsparteien
• den Mietgegenstand
• die Grundmiete und die Betriebskosten (Höhe des Betriebskostenvorschusses?)
• die Kaution (wenn ja, wie hoch?)
• die Mietzeit (beschränkte oder unbeschränkte Dauer?)
• die durchzuführenden Schönheitsreparaturen (wer soll was machen?)

Für Sie als Unternehmen spielt das Mietvertragsrecht hauptsächlich eine Rolle, als dass Sie mit Ihrem Unternehmen Geschäftsräume für Ihre gewerblichen Zwecke anmieten.

Auch der gewerbliche Mietvertrag regelt meist für viele Jahre die rechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter, sodass es auch hier ratsam ist im Vorfeld die Rechte und Pflichten der jeweiligen Parteien schriftlich festzuhalten.

Anders als für das Wohnraummietrecht gibt es hier keine gesetzlichen Spezialvorschriften, die das gewerbliche Mietrecht reglementieren. Das bedeutet, dass die Parteien in der Gestaltung eines gewerblichen Mietvertrags grundsätzlich frei sind. Sie haben so die Möglichkeit den Mietvertrag frei nach ihren Bedürfnissen zu gestalten. Zu beachten ist, dass die Möglichkeit der freien Vereinbarung durch die jeweiligen Rechte des anderen eingeschränkt ist und der Vertrag nicht zu Lasten einer Partei ausgestaltet werden darf. Zu Beweiszwecken ist es auch hier sinnvoll, die Vereinbarungen schriftlich zwischen den Parteien festzuhalten.

Auf der anderen Seite führt diese Vertragsgestaltungsfreiheit au zu großen Unsicherheiten. Meist macht sich dies erst in Krisenzeiten bemerkbar. Es zeigt sich meist erst hier, wie gut oder schlecht die gewerblichen Mietverträge ausgestaltet wurden.

Damit Sie schon von Anfang an bestens abgesichert sind, helfen Ihnen unsere Rechtsanwälte bei der Gestaltung ihrer gewerblichen Mietverträge, bevor Sie diese mit Dritten abschließen. Doch auch wenn es quasi schon zu spät ist und hinterher rechtliche Probleme auftauchen, unterstützen Sie unsere Anwälte und helfen Ihnen dabei Ihre Ansprüche zu prüfen und notfalls auch gerichtlich durchzusetzen.

Egal, ob es sich um vorvertragliche Vertragsverhandlungen, den Abschluss gewerblicher Mietverträge oder Lösungsfindungen im Streitfall handelt, durch unsere Rechtsanwälte sind Sie in jeder Hinsicht sehr gut beraten, um für beide Seiten vertretbare Lösungen zu finden.

Des Weiteren spielt im Rahmen des gewerblichen Mietrechts auch häufig die Frage der möglichen vorherigen Anspruchssicherung eine große Rolle. Ob und wie Sie Ihre Ansprüche sichern können, darum kümmern wir uns gerne. Befinden Sie sich in der Rolle des Vermieters könnte beispielsweise eine Bestellung von Mietdienstbarkeiten für Sie interessant sein, um Ihren Anspruch auf die monatliche Mietzahlung abzusichern. Befinden Sie sich in der Rolle des Mieters, so ist es für Sie interessant, ihren Anspruch gegen den Vermieter auf Gebrauchsüberlassung zusätzlich abzusichern.

Zu beachten ist, dass auch im gewerblichen Mietrecht die Vorschriften über die allgemeinen Geschäftsbedingungen Anwendung finden. Das bedeutet, dass die Vertragsparteien nur insoweit in ihrer Gestaltung der gewerblichen Mietverträge frei sind, als dass die Vereinbarungen nicht gegen die Vorschriften der allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoßen, beispielsweise indem eine Vertragspartei unangemessen benachteiligt wird. Ist dies der Fall, hält diese Klausel der richterlichen Überprüfung aller Wahrscheinlichkeit nicht stand, mit der Folge, dass diese Vereinbarung kein wirksamer Vertragsbestandteil geworden ist.

Mit Hilfe unserer Rechtsanwälte garantieren wir Ihnen eine Ausgestaltung Ihrer gewerblichen Mietverträge, die eben einer solchen Überprüfung standhalten.

Aktuelle Rechtsprechung:

Mit Entscheidung vom 06. April 2016 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Klauseln, die eine Aufrechnung von gegenseitigen Ansprüchen ausschließt, der Inhaltskontrolle nach Maßstab des § 307 BGB nicht Stand halten.

Im besagten Sachverhalt enthielt der gewerbliche Mietvertrag die Formulierung:

„Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz in Folge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.“

Demzufolge sollen dem Mieter die Möglichkeiten der Mietminderung und die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ausgeschlossen sein.

Der Bundesgerichtshof weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass durch eine solche Vereinbarung, der Mieter unangemessen benachteiligt werde und die Vereinbarung einer Überprüfung nach § 307 BGB nicht standhalten würde. Dem Mieter seien hierdurch seine Rechte derart schwerwiegend verkürzt worden, sodass selbst im strengeren Geschäftsverkehr des gewerblichen Mietrechts eine derartige Benachteiligung nicht hinzunehmen sei.

(vgl. BGH, Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 29/15)

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Diese Veröffentlichung hat den Stand 01. Juli 2019. Die darin enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und ohne vorherige Beratung im Einzelfall nicht als Entscheidungsgrundlage geeignet. Sie ersetzen insbesondere keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in dieser Veröffentlichung enthaltenen Informationen wird keine Haftung übernommen.