Rechtsanwalt Leverkusen Opladen FSP Scholemann & Partner Steuerberater Leverkusen

Rechtsberatung & Steuerberatung für Unternehmen und Selbständige

06.11.2018 – Rechtsnews: Renovierungsklausel des Vermieters und Abrede zwichen Alt- und Neumieter (BGH, Urteil vom 22.8.2018 – VIII ZR 277/16)

Schönheitsreparaturen sind bei Mietverträgen ein sehr beliebtes und stark diskutiertes Thema. Nicht selten kommt es vor, dass in den Mietverträgen Klauseln enthalten sind die ähnlich formuliert sind wie:

„ Der Mieter hat die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und in der Regel nach Ablauf folgender Zeiträume vorzunehmen: (…)“

Doch hat man nach Ende der Mietzeit die Wohnung wirklich immer vollständig zu renovieren? Darf der Vermieter überhaupt solche Vereinbarungen in den Mietvertrag mit aufnehmen?
Solche Fragen stellen sich insbesondere dann, wenn man als Mieter selbst die Wohnung gerade in einem eben nicht vollständig renovierten Zustand bei Antritt der Mietzeit überlassen bekommen hat. Ist es in einem solchen Fall dann legitim, den Mieter zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten, die gerade vorher nicht durchgeführt wurden?

Mit Urteil vom 22.08.2018 hat der BGH Klarheit in dieser Sache verschafft.
Allgemein ist es der Vermieter, der nach § 535 I 2 BGB zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Er kann diese Verpflichtung unter Umständen jedoch auch durch formularmäßige Überwälzung auf den Mieter übertragen.
Übernimmt der neue Mieter die in Rede stehende Wohnung allerdings in einem unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand, so benachteiligt die Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen den neuen Mieter unangemessen. Die formularmäßige Vereinbarung dahingehend hält einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 I 1, II Nr. 1 BGB nicht stand.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich zu dieser übertragenen Verpflichtung erhält, der ihn im Endeffekt so dastehen lässt, als habe ihm der Vermieter eine renovierte Wohnung überlassen.

Sobald der Mieter durch die formularmäßige Vereinbarungen auch Abnutzungsspuren beseitigen muss, die nicht auf seinen Gebrauch der Wohnung beruhen, benachteiligt ihn die Vereinbarung unangemessen. Mit der Folge, dass die Überwälzung der Vermieterpflicht aus § 535 I 2 BGB auf den Mieter nichtig ist.

Einigt sich der Mieter mit dem Vormieter persönlich dahingehend, dass er die Schönheitsreparaturen und somit auch die Beseitigung der Abnutzungsspuren durch den Vormieter übernimmt, so hat der Vermieter keine Verpflichtung dahingehend dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Denn hier hat der Vermieter keinerlei Mitwirkung gehabt. Es handelt sich um eine eigene persönliche Absprache zwischen Mieter und Vormieter, die außerhalb der Sphäre des Vermieters liegt.

 

Disclaimer
Die in diesem Beitrag enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und ohne vorherige Beratung im Einzelfall nicht als Entscheidungsgrundlage geeignet. Sie ersetzen insbesondere keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in dieser Veröffentlichung enthaltenen Informationen wird keine Haftung übernommen.

Impressum     Datenschutz